Итак, несовершеннолетний ребенок стал собственником жилья или его доли. Рассмотрим, как он может распоряжаться своей собственностью и в каких случаях закон позволяет сделки с участием детей до 18-ти лет на рынке недвижимости.
В соответствии со ст. 60 Семейного кодекса РФ и ст. 26, 28, 37 Гражданского кодекса РФ все сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних в возрасте до 18-ти лет регулируются действующим законодательством и находятся под контролем органов опеки и попечительства. Любое изменение статуса жилой недвижимости, на которой проживает или зарегистрирован ребенок, следует согласовать в органах опеки и попечительства, которые защищают имущественные права несовершеннолетних детей при проведении сделок с недвижимостью. Перечень сделок, которые подлежат согласованию:
• Продажа жилой недвижимости (отчуждение собственности).
• Обмен муниципального жилья: комнаты, квартиры, дома на другое жилье.
• Передача жилой недвижимости в залог, в том числе при оформлении кредита или ипотеки.
• Аренда части квартиры или дома, на территории которой проживает несовершеннолетний.
• Деление долей в квартире или доме после приватизации (общая собственность).
Во всех случаях, при обращении родителей или опекунов (попечителей), положительные решения принимаются при условии, что в результате продажи, обмена, залога родители и дети не ухудшают свои жилищные условия. Стандартный пакет документов при обращении включает:
1. Заявление родителей несовершеннолетнего, а в случае отсутствия одного из родителей – документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, решение суда о признании родителя безвестно отсутствующим и пр.);
2. Заявление несовершеннолетнего, участвующего в сделке, достигшего 14 - летнего возраста;
3. Копия паспорта с пропиской обоих родителей;
4. Свидетельство о Заключении брака;
5. Свидетельство о рождении несовершеннолетних детей участвующих в сделке;
6. Согласие всех дольщиков участвующих в сделке, с приложением копии паспорта или нотариально заверенное согласие на совершение сделки, если собственник не может присутствовать лично;
7. Документы, подтверждающие права собственности на продаваемые и приобретаемые взамен жилые помещения, участвующие в сделке (свидетельство о собственности на жилище, Выписка ЕГРН);
8. Оценочная стоимость продаваемого объекта (дата оценки на момент обращения в отделение опеки и попечительства на совершение сделки);
9. Копии финансовых лицевых счетов о задолженности на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники), относится к благоустроенным жилым помещениям (квартирам);
10. Договор купли-продажи, договор мены и т.д. (на продаваемое и приобретаемое жилое помещение).
11. Открытие лицевых счетов на всех детей участвующих в сделке
12. Нотариальное обязательство.
13. Свидетельство на материнский (семейный) капитал.
В соответствии со ст. 37 Гражданского кодекса РФ, опекун, попечитель и ближайшие его родственники не имеют право совершать сделки купли-продажи, обмена с несовершеннолетним подопечным. Исключение составляет передача недвижимости или имущества в качестве наследства или дара в безвозмездное пользование.
Важно: Несовершеннолетний ребенок в возрасте до 14-ти лет считается недееспособным. Все документы в сделках с недвижимостью от его имени и в его интересах подписывают родители, опекуны, попечители (ст. 26 ГК РФ). В возрасте от 14 до 18 лет, при обязательном наличии паспорта или свидетельства о рождении, несовершеннолетний подросток лично принимает участие в сделках (разрешенных органами опеки и попечительства). Некоторые родители ошибочно полагают, что обращаться за разрешением необходимо лишь в случае ухудшения жилищных условий. Это не так: любая сделка, затрагивающая права и интересы несовершеннолетнего гражданина РФ, не будет удостоверена нотариусом, а затем зарегистрирована в ФРС (Федеральной регистрационной службе) без соответствующего разрешения.
Нарушение прав ребенка при сделках с недвижимостью встречаются довольно часто, а восстановление справедливости и признание сделки недействительной в судебном порядке занимает много времени, сил и средств. Законопослушные родители, решившие улучшить жилищные условия для всех членов своей семьи, как правило, получают разрешение и сделки проходят в установленном порядке и в минимальные сроки. Однако при малейшем сомнении, всегда можно самостоятельно обратиться в органы опеки и попечительства и получить исчерпывающую информацию о правилах предстоящей сделки.
По интересующим вопросам можно обратиться по адресу: ул. Чаптынова, д. 20, контактный телефон: 2-14-07
